融绿高价拿地背后的大数据:供需仍存在较大的缺口

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  3月20日，当融绿以总价24亿元，楼板价20150元/㎡夺得上海宝山顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块时，几乎所有人认定，这又是一笔“面粉”比“面包”还贵的买卖。

    据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至2014年2月，顾村板块成交新房440套、7.2万㎡，成交均价为2.3万元/㎡。从单价来看，同期顾村超过4万元/㎡的新房成交纪录，3万元/㎡以上新房的成交占比也不足板块整体新房的两成，仅为17.1%。而德佑地产数据显示，该区域客户普遍能承受的单价目前不过2万元/㎡，总价只有250万元。

    很显然，凭借顾村现有的购买力，上述融绿所拍地块的楼板价已接近其所能承受的房价。而要想盈利，融绿还需大幅提高售价。对于一直强调高周转的房企来说，无疑将是很大的压力。那么，融绿将靠什么来改变顾村地区的购买力现实呢？

    融绿的想法：把周边需求搬到顾村

    “北面有杨行，东面是杨浦，西边是普陀，南面是闸北，四面都会成为我们这个项目改善型需求的客户来源。”这是王虹斌的想法。

    他认为，周边的城市配套相对成熟，而一桥之隔的张庙房价已经是3.5万元/㎡左右。所以，这块地楼板价还是低于他的心理预期。

    事实上，融绿愿意高价拿地，也与市场氛围有关。去年下半年楼盘的去化很好，上海市的存量只有6万套左右，能够推出的楼盘非常少。而融绿在今年3月开的两个楼盘基本是当天售罄，反映出市场需求很大。

    对融绿来说，敢在顾村高价拿地的另一原因，还因其另一优势——其普陀项目香溢花城积累了大量的客户资源，从去年9月接手，到今年一季度，融绿通过该项目获取了20亿元的销售额，其中不少是大户型产品，这为顾村的地产开发积累了必要的资源。

    虽然香溢花城距离顾村有12公里，但整个上海北面目前留存的未开发土地和过往两年的平均需求存在一定缺口，使得很多购房者不得不向更远的区域转移。

    克而瑞的数据显示，以香溢花城所在的普陀区为例，去年和前年的年住宅成交面积都达到四五十万㎡，但是自2009年以来的住宅类用地（包括商住综合用地）的总量只有不到160万㎡。去年的新增供应是45.9万㎡，成交是55.8万㎡，今年一季度新增供应3.4万㎡，但成交6.8万㎡。不只普陀，闸北以及顾村所在的宝山地区，也存在供需缺口。

    根据克而瑞提供的已出让地块统计，今年宝山地区预计新增供应的住宅项目（包括商业和住宅综合用地）总建筑面积80万㎡，但过去四年，宝山年成交住宅面积都在120万㎡上下。

    这也许是融绿敢于在顾村，以接近当地新房的平均成交价买地的一个原因。此前，由克而瑞组织的一个研讨会上，部分闽商房企的投资总监就透露，现在上海拿地，早就不敢以当下房地产价格行情，判断土地的利润空间。必须要往后看三年，才能在激烈竞争中，拿到一块看中的地块。

    中介的数据：顾村其实不缺钱

    如果仅仅依靠供需缺口，融绿高价拿地依然会有不小的风险。融创内部的一位人士告诉《每日经济新闻》记者，融绿所获取的顾村地块，并不会只锁定上海收入最高的人群，而是面向上海市场购买力最强的前30%购房者。

    事实上，根据搜房网以及克而瑞等机构提供的数据，过去一年，这30%客户群能承受的购房总价最低门槛为300万元，即使购买能力有所增强，也只能提高到400万元。

    按此计算，即使融绿以3万元/㎡销售，依然会有不小压力。更何况按照绿城普遍的建筑开发成本、税费、财务费用等，3万元/㎡几乎注定亏钱，因而融创并未对项目收益抱有很高预期。上述融创内部人士称，公司之后的平均毛利水平应该和现在差不多。据融创此前透露，一般项目预期的平均毛利水平应该在30%左右。

    这意味着顾村项目至少要卖到4万元/㎡以上，才能实现融绿的预期项目利润。但以顾村现有的购买力，能不能接受如此高的房价上调幅度？

    中介的数据，也许能为之提供更多支持。21世纪不动产的数据显示，顾村地区的房屋成交单价虽然不高，却是上海一个住宅消费能力很强的区域。2013年至今年2月，顾村板块新房市场成交别墅205套，占板块整体新房成交量的46.6%。同期板块内总价500万元以上的改善房源成交168套，占板块新房整体成交量的近四成。

    目前该地块周围有别墅区，品质房源较高，单价在2.6万元/㎡，与周边普通房源的成交单价相比，贵3000~5000元。

    综合德佑地产、中原地产、21世纪不动产等提供的资料，融绿在上述地区更大的难题，在于如何和当地已建成的二手房拉开品质差距。据了解，当地高品质的二手楼盘大多数是精装房，而且车位比一般达到1比1，在面积附送方面，这些楼盘通常至少有8~10㎡的面积附送。

    房企的投资：需更多大数据调研

    21世纪不动产上海锐丰顾村电台路分行经理郑飞霞介绍，顾村板块教学资源一般，没有特别名校。若未来融绿引入相当的教学资源，周边房屋划为学区房，价格势必会较大幅度上涨。在其他生活配套方面，尽管有卜蜂莲花、世纪联华这样的大型超市，但整体配套略显不足。德佑地产、中原地产等房屋中介的研究机构也持相似看法，认为教育资源会影响到当地的房屋购买需求和价格走向。

    事实上，引入教育资源，恰恰是融绿目前最强的优势。后者在唐镇以及香溢花城等项目中都引入了名校，吸引了很多外区域的购房者。而绿城包括有机食品供应、医疗体检在内的园区服务，在业界素来有不错的口碑。

    但以这样的竞争优势，能不能改变高端客户别墅置业的倾向，愿意花更高单价购买融绿的高层公寓，这依然无法确定。

    融绿的经历，反映出房地产行业目前建立大数据收集和管理的迫切性。此前，包括世茂在内的发展商都提出，能否借助互联网，在拿地之前就对消费者的需求有足够的了解，进而帮助企业作好投资拿地的决策和判断。但对开发商来说，目前互联网和各个机构提供的单项信息依然十分有限，尚不足以帮助开发商有效地全面估计风险和收益。

    克而瑞信息集团副总裁于丹丹此前透露，房地产行业最大的难点，是无法了解到潜在供应的具体上市时点和供应量，进而作出有针对性的定价和销售策略，这给开发商的投资决策带来巨大的风险。

    在中房信举办的一季度地产金融会议上，银河证券首席房地产行业分析师赵强也曾介绍说，即使是那些地产龙头企业也曾因为没有做好大数据调研，而在供应庞大的三四线城市买了地，却不得不亏本撤出。对开发商来说，建立一个大范围的，能寻找到更多数据的地产大数据平台，将是未来确保公司持续盈利和降低投资风险的关键。